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Neue BGH-Urteile: Mieter bei Schönheitsreparaturen entlastet

akz-o Mit aktuellen Urteilen vom 18. März 2015 klärt der Bundesgerichtshof (BGH) Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen neu und ändert damit seine bisherige Rechtsprechung. Im Wesentlichen haben sich zwei Neuerungen ergeben, die im Folgenden näher ausgeführt werden.

Unrenoviert übergebene Wohnungen und Schönheitsreparaturen

Bislang konnten Mieter in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen (z.B. Anstreichen von Wänden, Reinigung eines Teppichbodens,…) verpflichtet werden, und zwar unabhängig davon, ob sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert vom Vermieter erhalten haben.

Das ist neu: Mieter, die eine Wohnung unrenoviert vom Vermieter übergeben bekommen, dürfen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet werden. Denn sonst müsste ein Mieter auch Abnutzungen des Vormieters auf eigene Kosten beseitigen. Ein angemessener Ausgleich kann z.B. die Übernahme der Kosten für Material und Arbeitsaufwand sein. Dies sollte im Mietvertrag geregelt werden.

Nicht nur wichtig beim Einzug, sondern auch beim Auszug: der Mietvertrag. Foto: Avery Zweckform/akz-o

Nicht nur wichtig beim Einzug, sondern auch beim Auszug: der Mietvertrag. Foto: Avery Zweckform/akz-o


Offen bleibt allerdings die Frage, wann eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert gilt. Es zähle der „Gesamteindruck“. Tipp: Mieter und Vermieter sollten ein detailliertes Übergabeprotokoll anlegen, um den Zustand der Wohnung klar zu dokumentieren. Mit vorgedruckten Mietverträgen mit Übergabeprotokoll zum Ausfüllen, beispielsweise von Avery Zweckform, wird nichts Wichtiges vergessen. Die Formulare des Herstellers werden regelmäßig aktualisiert und von Rechtsexperten geprüft. Weitere Informationen finden Mieter und Vermieter unter www.avery-zweckform.eu.

Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen

Viele Formularmietverträge enthalten Fristenpläne für Renovierungsmaßnahmen, die dem Mieter auferlegt werden. Es kann z.B. vereinbart sein, dass die Küche etwa alle fünf Jahre gestrichen werden muss, wobei Abweichungen zugelassen werden müssen. In vielen Mietverträgen sind darüber hinaus sogenannte Quotenabgeltungsklauseln in Verbindung mit Fristenplänen vereinbart: Mieter, die vor der festgelegten Renovierungsfrist ausziehen (z.B. nach 3 Jahren, wenn eine Renovierung „i.d.R. nach 5 Jahren“ fällig wäre), müssen sich anteilig mit einem gewissen Prozentsatz an den Renovierungskosten beteiligen. Der BGH entschied nun, dass derartige Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen unzulässig sind.

Serie zur Beendigung des Mietverhältnisses 9: Schönheitsreparaturen fachgerecht erbracht

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Schönheitsreparaturen – Was muss der Mieter und was der Vermieter übernehmen?

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Einfaches Recht für den Alltag! Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin, befasst sich in diesem Video-Blo…

Stressfrei umziehen

Rechtstipps rund um das Thema Wohnungswechsel

(djd). Mal ist es der neue Job, mal ist einfach Tapetenwechsel angesagt, mal ist die Wohnung zu klein geworden – ein Umzug steht an. Damit der Wechsel reibungslos verläuft, sollten typische Fallstricke möglichst vermieden werden.

Den neuen Mietvertrag beispielsweise sollte man sich ganz genau anschauen. „Viele Verträge enthalten veraltete oder unwirksame Bestandteile. Dazu gehören zum Beispiel Klauseln, die den Mieter verpflichten sollen, nach starren Fristen Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchzuführen“, erklärt Klemens Erhard, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Schwelmer Kanzlei Erhard & Maas Rechtsanwälte und Partneranwalt von Roland Rechtsschutz. Auch bei der Quadratmeterzahl mache es Sinn, selbst den Zollstock anzulegen – sogar noch im Nachhinein. „Weicht die abgemessene Zahl um mehr als zehn Prozent von der Angabe im Mietvertrag ab, kann der Mieter auch rückwirkend einen Teil der Miete einfordern.“

Kündigung muss beim Vermieter fristgerecht ankommen

Bei der Kündigung der alten Wohnung gilt entgegen einer weit verbreiteten Ansicht nicht das Datum des Poststempels. „Die Kündigung muss spätestens am Fristdatum auf dem Schreibtisch des Vermieters liegen“, stellt Rechtsanwalt Klemens Erhard klar. Doch Vorsicht: Nicht jeder Versandweg ist rechtssicher. „Bei einem Einwurf-Einschreiben wird die Zustellung zwar durch den Postboten quittiert. Vor Gericht wird das aber nicht immer als Nachweis anerkannt.“ Bei einem Einschreiben mit Rückschein bestätigt der Empfänger hingegen selbst, dass er den Brief bekommen hat. Einziges Problem: Kann der Vermieter den Brief nicht entgegennehmen, gilt die Kündigung als nicht zugestellt. „Der Mieter hat keine Handhabe, wenn dann die Kündigungsfrist abläuft.“ Wer auf Nummer sicher gehen will, gibt das Schreiben also besser persönlich und zusammen mit einem Zeugen ab.

Detailliertes Übergabeprotokoll erstellen

Egal ob man die alte Wohnung übergibt oder die neue in Empfang nimmt: in jedem Fall sollte ein ausführliches Übergabeprotokoll aufgesetzt werden. „Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren davon, alles detailliert und am besten sogar mit Fotos festzuhalten“, rät Klemens Erhard. So umgehe man vielleicht später einen Rechtsstreit. Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und dem bisherigen Vermieter ist die Kaution. In der Annahme, diese auf einfachem Wege wiederzubekommen, behalten manche Mieter die letzten Monatsmieten einfach ein. „Das ist rechtswidrig: Miet- und Kautionszahlung sind rechtlich gesehen nicht das Gleiche“, erklärt Klemens Erhard. Ein weiterer Zankapfel bei der Wohnungsübergabe: knallige Farben und bunte Fototapeten. „Während der Mietzeit sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Beim Auszug sollten die Wände aber farblich dezent und vor allem leicht überstreichbar sein.“ Dass der Vermieter nur strahlend weiße Wände akzeptieren müsse, ist und bleibe ein Irrtum, so Erhard.

Damit ein Wohnungswechsel reibungslos verläuft, sollten typische Fallstricke möglichst vermieden werden. Foto: djd/Roland Rechtsschutz Versicherungs AG

Damit ein Wohnungswechsel reibungslos verläuft, sollten typische Fallstricke möglichst vermieden werden.
Foto: djd/Roland Rechtsschutz Versicherungs AG


Umzug: Vorsicht bei der Parkplatz-Reservierung

„Wer sich am Tag des Umzugs mit ein paar Stühlen den Parkplatz vor der Tür sichert, handelt rechtswidrig“, klärt Klemens Erhard einen anderen verbreiteten Irrtum auf. Bis zu 1.000 Euro Bußgeld könnten dann fällig werden.
Wer sich einen Parkplatz reservieren wolle, müsse sich beim Ordnungsamt rechtzeitig eine kostenpflichtige Sondernutzungsgenehmigung einholen. Damit möglichst viele Freunde als fleißige Helfer mit anpacken können, fällt der Umzug oft aufs Wochenende. „Es gibt zwar keine rechtlichen Vorgaben, wann ein Umzug stattfinden darf. Aus Rücksicht auf die Anwohner ist von einem Umzug am Sonntag aber eher abzuraten“ lautet der Tipp von Klemens Erhard.

Kein Recht aufs „Stibitzen“

(djd). Ein Umzug ist der perfekte Zeitpunkt zum Ausmisten. Wer das durchgesessene Sofa oder das alte Regal auf dem Sperrmüll loswerden will, sollte sich aber rechtzeitig informieren. „Manche Kommunen bieten eine Abholung gar nicht an, in anderen Städten ist sie kostenpflichtig“, erklärt Klemens Erhard, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partneranwalt von Roland Rechtsschutz. Zudem sei zu beachten, welche Gegenstände man überhaupt auf die Straße stellen dürfe. Und auch wenn es verlockend sei – den antiken Stuhl oder das gut erhaltene Schuhregal vom Sperrmüll zu „stibitzen“ ist rechtswidrig. „Die Gegenstände gehen automatisch in den Besitz der Gemeinde über. Passanten dürfen sich deshalb nicht einfach am Sperrmüll bedienen“, so Erhard.

Alles, was Recht ist – Schönheitsreparaturen – Sobczak & Partner

Alles, was Recht ist – Schönheitsreparaturen – Sobczak & Partner

Sie sind Teil des Mietvertrages – Schönheitsreparaturen. Ob nach Beendigung des selbigen oder noch während der Laufzeit. Doch welche Rechte und Pflichten hab…

Kündigung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsübergabe

Wenn das Mietverhältnis endet: Kündigung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsübergabe

Aufgrund der unterschiedlichen Interessen von Mieter und Vermieter ist bei einem Umzug oder Auszug häufig Streit vorprogrammiert. Der praxisnahe Ratgeber zeigt, welche Rechte und Pflichten Mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Anhand von Musterschreiben und mit Formulierungshilfen leitet er dazu an, diese Rechte effektiv durchzusetzen und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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