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Neue BGH-Urteile: Mieter bei Schönheitsreparaturen entlastet

akz-o Mit aktuellen Urteilen vom 18. März 2015 klärt der Bundesgerichtshof (BGH) Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen neu und ändert damit seine bisherige Rechtsprechung. Im Wesentlichen haben sich zwei Neuerungen ergeben, die im Folgenden näher ausgeführt werden.

Unrenoviert übergebene Wohnungen und Schönheitsreparaturen

Bislang konnten Mieter in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen (z.B. Anstreichen von Wänden, Reinigung eines Teppichbodens,…) verpflichtet werden, und zwar unabhängig davon, ob sie die Wohnung renoviert oder unrenoviert vom Vermieter erhalten haben.

Das ist neu: Mieter, die eine Wohnung unrenoviert vom Vermieter übergeben bekommen, dürfen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet werden. Denn sonst müsste ein Mieter auch Abnutzungen des Vormieters auf eigene Kosten beseitigen. Ein angemessener Ausgleich kann z.B. die Übernahme der Kosten für Material und Arbeitsaufwand sein. Dies sollte im Mietvertrag geregelt werden.

Nicht nur wichtig beim Einzug, sondern auch beim Auszug: der Mietvertrag. Foto: Avery Zweckform/akz-o

Nicht nur wichtig beim Einzug, sondern auch beim Auszug: der Mietvertrag. Foto: Avery Zweckform/akz-o


Offen bleibt allerdings die Frage, wann eine Wohnung als renoviert oder unrenoviert gilt. Es zähle der „Gesamteindruck“. Tipp: Mieter und Vermieter sollten ein detailliertes Übergabeprotokoll anlegen, um den Zustand der Wohnung klar zu dokumentieren. Mit vorgedruckten Mietverträgen mit Übergabeprotokoll zum Ausfüllen, beispielsweise von Avery Zweckform, wird nichts Wichtiges vergessen. Die Formulare des Herstellers werden regelmäßig aktualisiert und von Rechtsexperten geprüft. Weitere Informationen finden Mieter und Vermieter unter www.avery-zweckform.eu.

Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen

Viele Formularmietverträge enthalten Fristenpläne für Renovierungsmaßnahmen, die dem Mieter auferlegt werden. Es kann z.B. vereinbart sein, dass die Küche etwa alle fünf Jahre gestrichen werden muss, wobei Abweichungen zugelassen werden müssen. In vielen Mietverträgen sind darüber hinaus sogenannte Quotenabgeltungsklauseln in Verbindung mit Fristenplänen vereinbart: Mieter, die vor der festgelegten Renovierungsfrist ausziehen (z.B. nach 3 Jahren, wenn eine Renovierung „i.d.R. nach 5 Jahren“ fällig wäre), müssen sich anteilig mit einem gewissen Prozentsatz an den Renovierungskosten beteiligen. Der BGH entschied nun, dass derartige Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen unzulässig sind.

Raus aus der Wohnung

Verbrauchertipp: Die Rechtslage bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf

(djd). Eine komfortable Wohnung, in der man sich häuslich eingerichtet hat, ein Häuschen als Heim für die ganze Familie – und dann flattert plötzlich die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf ins Haus. Für die Betroffenen ist das zunächst ein Schock, aber tatsächlich ist es so, dass die Selbstnutzung der Wohnung durch den Vermieter grundsätzlich zu akzeptieren ist.

Kündigung mit vernünftiger Begründung zulässig

Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz (IVM) erläutert die Rechtslage: „Laut BGH ist die Eigenbedarfskündigung zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes, vernünftiges Interesse an der Nutzung durch sich selbst oder Bedarfspersonen hat und dieses ausreichend im Kündigungsschreiben begründet.“ Das gelte beispielsweise, wenn die Tochter eines Wohnungsbesitzers aus nachvollziehbaren Beweggründen die Räume nutzen möchte oder der Vermieter das Objekt für berufliche Zwecke benötigt.

Aus der Wohnung ausziehen zu müssen, obwohl man sich dort wohlfühlt - bei einer Eigenbedarfskündigung kann dies drohen. Foto: djd/Interessenverband Mieterschutz e.V./thx

Aus der Wohnung ausziehen zu müssen, obwohl man sich dort wohlfühlt – bei einer Eigenbedarfskündigung kann dies drohen.
Foto: djd/Interessenverband Mieterschutz e.V./thx


„Unzulässig sind Eigenbedarfskündigungen dagegen, sollten dem Vermieter Alternativwohnungen zur Verfügung stehen, die mit der gekündigten vergleichbar sind“, betont Jürgens. Das gelte ebenso bei Treuwidrigkeit – etwa wenn für den Besitzer schon bei Abschluss des Mietvertrages baldiger Eigenbedarf absehbar war oder er dies sogar schon wusste. „Und das gleiche gilt für einen vorgeschobenen Eigenbedarf, weil der Vermieter in Wirklichkeit einen unliebsamen Mieter loswerden möchte oder die Wohnung sanieren und teurer weiter vermieten möchte“, so Mietrechtsexperte Jürgens. In solchen Fällen könnten sogar Schadenersatzansprüche des Mieters entstehen.

Wer eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhält, sollte sich deshalb von Experten beraten lassen. Man findet sie beispielsweise unter www.iv-mieterschutz.de. Beim Verbraucherportal Ratgeberzentrale.de gibt es zudem weitere Tipps zum Thema Wohnen.

Wann man sich wehren kann

Aus einigen wichtigen Gründen kann sich der Mieter auch gegen die Kündigung wehren und ihr widersprechen. Solche Gründe können ein hohes Alter des Mieters, Krankheit und Gebrechlichkeit, eine sehr lange Dauer des Mietverhältnisses oder erhebliche und noch nicht abgewohnte sogenannte wirtschaftliche Verwendungen des Mieters auf die Räume sein.

Wie schützt man sich?

(djd). Besonders, wenn der Mieter kostspielige Neuerungen – wie eine maßgeschneiderte Küche – in die Wohnung einbringt, ist es für ihn wichtig, nicht kurzfristig mit einer Kündigung wegen Eigenbedarf konfrontiert zu werden. Jörn-Peter-Jürgens vom IV Mieterschutz: „Es sollte daher unbedingt nach Möglichkeit schriftlich im Mietvertrag fixiert werden, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung, insbesondere wegen Eigenbedarf, verzichtet, und sei es nur für einen vorher festzulegenden Zeitraum.“

Stressfrei umziehen

Rechtstipps rund um das Thema Wohnungswechsel

(djd). Mal ist es der neue Job, mal ist einfach Tapetenwechsel angesagt, mal ist die Wohnung zu klein geworden – ein Umzug steht an. Damit der Wechsel reibungslos verläuft, sollten typische Fallstricke möglichst vermieden werden.

Den neuen Mietvertrag beispielsweise sollte man sich ganz genau anschauen. „Viele Verträge enthalten veraltete oder unwirksame Bestandteile. Dazu gehören zum Beispiel Klauseln, die den Mieter verpflichten sollen, nach starren Fristen Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchzuführen“, erklärt Klemens Erhard, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Schwelmer Kanzlei Erhard & Maas Rechtsanwälte und Partneranwalt von Roland Rechtsschutz. Auch bei der Quadratmeterzahl mache es Sinn, selbst den Zollstock anzulegen – sogar noch im Nachhinein. „Weicht die abgemessene Zahl um mehr als zehn Prozent von der Angabe im Mietvertrag ab, kann der Mieter auch rückwirkend einen Teil der Miete einfordern.“

Kündigung muss beim Vermieter fristgerecht ankommen

Bei der Kündigung der alten Wohnung gilt entgegen einer weit verbreiteten Ansicht nicht das Datum des Poststempels. „Die Kündigung muss spätestens am Fristdatum auf dem Schreibtisch des Vermieters liegen“, stellt Rechtsanwalt Klemens Erhard klar. Doch Vorsicht: Nicht jeder Versandweg ist rechtssicher. „Bei einem Einwurf-Einschreiben wird die Zustellung zwar durch den Postboten quittiert. Vor Gericht wird das aber nicht immer als Nachweis anerkannt.“ Bei einem Einschreiben mit Rückschein bestätigt der Empfänger hingegen selbst, dass er den Brief bekommen hat. Einziges Problem: Kann der Vermieter den Brief nicht entgegennehmen, gilt die Kündigung als nicht zugestellt. „Der Mieter hat keine Handhabe, wenn dann die Kündigungsfrist abläuft.“ Wer auf Nummer sicher gehen will, gibt das Schreiben also besser persönlich und zusammen mit einem Zeugen ab.

Detailliertes Übergabeprotokoll erstellen

Egal ob man die alte Wohnung übergibt oder die neue in Empfang nimmt: in jedem Fall sollte ein ausführliches Übergabeprotokoll aufgesetzt werden. „Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren davon, alles detailliert und am besten sogar mit Fotos festzuhalten“, rät Klemens Erhard. So umgehe man vielleicht später einen Rechtsstreit. Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und dem bisherigen Vermieter ist die Kaution. In der Annahme, diese auf einfachem Wege wiederzubekommen, behalten manche Mieter die letzten Monatsmieten einfach ein. „Das ist rechtswidrig: Miet- und Kautionszahlung sind rechtlich gesehen nicht das Gleiche“, erklärt Klemens Erhard. Ein weiterer Zankapfel bei der Wohnungsübergabe: knallige Farben und bunte Fototapeten. „Während der Mietzeit sind der Kreativität keine Grenzen gesetzt. Beim Auszug sollten die Wände aber farblich dezent und vor allem leicht überstreichbar sein.“ Dass der Vermieter nur strahlend weiße Wände akzeptieren müsse, ist und bleibe ein Irrtum, so Erhard.

Damit ein Wohnungswechsel reibungslos verläuft, sollten typische Fallstricke möglichst vermieden werden. Foto: djd/Roland Rechtsschutz Versicherungs AG

Damit ein Wohnungswechsel reibungslos verläuft, sollten typische Fallstricke möglichst vermieden werden.
Foto: djd/Roland Rechtsschutz Versicherungs AG


Umzug: Vorsicht bei der Parkplatz-Reservierung

„Wer sich am Tag des Umzugs mit ein paar Stühlen den Parkplatz vor der Tür sichert, handelt rechtswidrig“, klärt Klemens Erhard einen anderen verbreiteten Irrtum auf. Bis zu 1.000 Euro Bußgeld könnten dann fällig werden.
Wer sich einen Parkplatz reservieren wolle, müsse sich beim Ordnungsamt rechtzeitig eine kostenpflichtige Sondernutzungsgenehmigung einholen. Damit möglichst viele Freunde als fleißige Helfer mit anpacken können, fällt der Umzug oft aufs Wochenende. „Es gibt zwar keine rechtlichen Vorgaben, wann ein Umzug stattfinden darf. Aus Rücksicht auf die Anwohner ist von einem Umzug am Sonntag aber eher abzuraten“ lautet der Tipp von Klemens Erhard.

Kein Recht aufs „Stibitzen“

(djd). Ein Umzug ist der perfekte Zeitpunkt zum Ausmisten. Wer das durchgesessene Sofa oder das alte Regal auf dem Sperrmüll loswerden will, sollte sich aber rechtzeitig informieren. „Manche Kommunen bieten eine Abholung gar nicht an, in anderen Städten ist sie kostenpflichtig“, erklärt Klemens Erhard, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partneranwalt von Roland Rechtsschutz. Zudem sei zu beachten, welche Gegenstände man überhaupt auf die Straße stellen dürfe. Und auch wenn es verlockend sei – den antiken Stuhl oder das gut erhaltene Schuhregal vom Sperrmüll zu „stibitzen“ ist rechtswidrig. „Die Gegenstände gehen automatisch in den Besitz der Gemeinde über. Passanten dürfen sich deshalb nicht einfach am Sperrmüll bedienen“, so Erhard.

Was bedeutet der Tod eines Mieters für Vermieter, andere Mieter, Ehegatten und Erben?

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Frühjahrskur für Haus und Wohnung

Was Mieter bei Renovierungsarbeiten beachten sollten

(djd/pt). Die Frühlingssonne bringt es ans Licht: Die Räume wirken plötzlich verstaubt und vergilbt. Da ist es mit dem Frühjahrsputz allein oft nicht getan – Renovieren ist angesagt. Bei Mietobjekten stellt sich die Frage, wer die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Grundsätzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, da sie zur Instandhaltung der Mietsache gehören. Allerdings kann er die Pflicht auf den Mieter übertragen. Voraussetzung ist eine wirksame Vereinbarung.

Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind jedoch unwirksam. Sollen etwa die Arbeiten laut Mietvertrag innerhalb von bestimmten Zeiträumen erfolgen und es fehlen Zusätze wie „in aller Regel“ oder „im Allgemeinen“, ist die Klausel ungültig. Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz: „Hierbei handelt es sich um feste Fristen, der tatsächliche Zustand der Mieträume bleibt unberücksichtigt. Ein starrer Fristenplan führt nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt.“ Auch Formulierungen, nach denen der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, seien wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nicht rechtens. Aufgrund der Vielzahl entsprechend unwirksamer Klauseln ist eine Beratung im Vorfeld einer Renovierung empfehlenswert. Informationen dazu gibt es unter www.iv-mieterschutz.de.

Alles neu und frisch im Frühling: Welche Renovierungsarbeiten der Mieter leisten muss, ist in der Regel im Mietvertrag festgelegt. Foto: djd/Interessenverband Mieterschutz e.V.

Alles neu und frisch im Frühling: Welche Renovierungsarbeiten der Mieter leisten muss, ist in der Regel im Mietvertrag festgelegt.
Foto: djd/Interessenverband Mieterschutz e.V.


Bauliche Veränderungen genehmigen lassen

Auch wer in Sachen Renovierung mehr tun möchte als streichen, sollte sich vorher schlaumachen – besonders dann, wenn es um größere Maßnahmen wie das Durchbrechen von Wänden oder den Einbau eines neuen Bads geht. Will ein Mieter bauliche Veränderungen in der Wohnung auf eigene Kosten durchführen, muss er sich vom Wohnungseigentümer die schriftliche Erlaubnis holen. Trotz der vermieterseits erteilten Zustimmung ist nicht ausgeschlossen, dass der Vermieter bei Auszug einen Rückbau zulässigerweise verlangt.

Gut beraten

(djd). Mietvertrag, Heizkosten und Betriebskosten, Mangel und Mietminderung, Modernisierung, Mieterhöhung, Reparaturen, Eigentümerwechsel, Kündigung, Renovierung: Das sind die häufigsten Punkte, die zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Streitigkeiten führen. Eine gute Beratung kann oft verhindern, dass die Sache vor Gericht landet. Denn das kostet Geld und Nerven. Der Interessenverband Mieterschutz beispielsweise steht Betroffenen hier mit Erfahrung und Fachwissen zuverlässig zur Seite.

Durchblick behalten bei den Betriebskosten

Die jährliche Abrechnung sollte stets gründlich geprüft werden

(djd). Horrende Nachzahlungen, unverständliche Zahlenauflistungen, unklares Juristendeutsch – jedes Jahr, wenn die Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert, sind viele Mieter überfordert. Dabei lohnt es sich, das Schreiben genau zu prüfen. Denn Fehler sind keine Seltenheit und können hohe Kosten verursachen. Zunächst einmal gilt es zu wissen: Unter Betriebskosten versteht man die laufenden, wiederkehrenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder Grundstück entstehen. Das können Gartenpflege, Müllbeseitigung, Heizkosten, Versicherungen und noch einige mehr sein.

Kostenpositionen müssen im Mietvertrag stehen

Mathias Ostmeyer vom IV Mieterschutz erklärt: „Diese Posten müssen jedoch im Mietvertrag vereinbart werden. Der Vermieter kann sie darin einzeln aufzählen oder einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen. In dieser wird genau geregelt, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.“ Eine Abrechnung muss immer dann erfolgen, wenn eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten durch den Mieter vereinbart ist. Wenn nun eine Nachzahlung gefordert wird, fragen sich viele Mieter, ob sie diese auf jeden Fall zahlen müssen. Ostmeyer dazu: „Gezahlt werden muss, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist und der Vermieter fristgemäß abrechnet – das bedeutet innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.“ Letzterer darf maximal zwölf Monate betragen.

Wer unsicher ist, ob seine Betriebskostenabrechnung korrekt ist, kann sich etwa beim IV Mieterschutz beraten lassen. Foto: djd/Interessenverband Mieterschutz e.V.

Wer unsicher ist, ob seine Betriebskostenabrechnung korrekt ist, kann sich etwa beim IV Mieterschutz beraten lassen.
Foto: djd/Interessenverband Mieterschutz e.V.


Abrechnung soll auch für Laien verständlich sein

Weiterhin muss jede Betriebskostenabrechnung auch für Laien nachvollziehbar sein. Zudem ist eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Posten erforderlich sowie die hierfür angefallenen Gesamtkosten des Hauses. Um dann den jeweiligen Anteil des einzelnen Mieters zu berechnen, muss der Verteilerschlüssel genannt werden. Ist dieser unverständlich, ist es die Pflicht des Vermieters, ihn zu erläutern. Auch der Rat eines Experten ist hier hilfreich, mehr dazu unter www.iv-mieterschutz.de. Den so errechneten anteiligen Gesamtkosten des Mieters sind dann die Vorauszahlungen gegenüberzustellen. Werden diese Mindestanforderungen in der Abrechnung nicht erfüllt, so ist sie unwirksam.

Kosten selbst senken

(djd). Da auch die Heizkosten zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch und ansonsten anhand der anteiligen Wohnfläche umgelegt werden, können Mieter hier selbst sparen. So sollten Heizkörper nicht mit Möbeln oder Gardinen abgedeckt werden, und es ist besser, mehrmals täglich die Fenster zum Lüften weit zu öffnen, statt sie stundenlang auf Kipp zu stellen. Sinnvoll ist es auch, hinter den Heizkörpern wärmereflektierende Folien anzubringen. Lässt sich die Wohnung dennoch nicht auf 20 bis 22 Grad heizen, ist eine Mietminderung möglich. Infos unter www.iv-mieterschutz.de.

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